1 經(jīng)濟(jì)適用房可以買(mǎi)賣(mài)嗎

　　經(jīng)濟(jì)適用房可以買(mǎi)賣(mài)嗎?對(duì)于住滿5年和沒(méi)住滿5年的情況是有區(qū)別的，以下幾點(diǎn)需要注意：

　　一、對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售或定向銷(xiāo)售及住宅合作社向社員集資建設(shè)所得的經(jīng)濟(jì)適用房：

　　1、未住滿5年的(是否滿5年以取得房屋所有權(quán)證或交納契稅日期為準(zhǔn))，出售時(shí)按購(gòu)買(mǎi)時(shí)單價(jià)出售，并提供以下資料：

　　賣(mài)方：房屋所有權(quán)證、身份證或護(hù)照復(fù)印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復(fù)印件。

　　買(mǎi)方：提交購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房資格審核表，如屬超標(biāo)購(gòu)買(mǎi)另需提供《超標(biāo)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房綜合地價(jià)款繳款通知書(shū)》，身份證或護(hù)照原件及復(fù)印件，軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復(fù)印件，契稅完稅或減免稅證明，房子平面圖及測(cè)繪表各兩份，兩人以上購(gòu)買(mǎi)需提交共有協(xié)議書(shū)。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方共同提供：房屋買(mǎi)賣(mài)合同

　　2、住滿5年的可按市場(chǎng)價(jià)格出售，提交以下資料：

　　賣(mài)方：房屋所有權(quán)證、身份證或護(hù)照復(fù)印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復(fù)印件。

　　買(mǎi)方：身份證或護(hù)照復(fù)印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復(fù)印件，外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)另需提供《暫住證》或《居住證》復(fù)印件、契稅完稅或減免稅證明，房子平面圖及測(cè)繪表各兩份，兩人以上購(gòu)買(mǎi)需提交共有協(xié)議書(shū)。

　　境外自然人及港澳臺(tái)同胞在京購(gòu)房另需提供北京市涉外項(xiàng)目國(guó)家安全審查批準(zhǔn)文件及以下證件： a、香港及澳門(mén)同胞提供護(hù)照或身份證或來(lái)往大陸通行證復(fù)印件，臺(tái)灣同胞提供臺(tái)胞證復(fù)印件; b、外國(guó)人提供護(hù)照和外國(guó)人居留證復(fù)印件。(無(wú)居留證的提交中國(guó)公證處公證的護(hù)照中文譯本)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方共同提供：房屋買(mǎi)賣(mài)合同

　　二、不屬于對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售或定向銷(xiāo)售及住宅合作社向社員集資建設(shè)所得的經(jīng)濟(jì)適用房，上市出售不受5年限制

　　賣(mài)方：房屋所有權(quán)證、身份證或護(hù)照復(fù)印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復(fù)印件。

　　買(mǎi)方：身份證或護(hù)照復(fù)印件、軍人提供軍官證、離退休證、士兵證復(fù)印件，外省市個(gè)人購(gòu)買(mǎi)另需提供《暫住證》或《居住證》復(fù)印件、契稅完稅或減免稅證明，房子平面圖及測(cè)繪表各兩份，兩人以上購(gòu)買(mǎi)需提交共有協(xié)議書(shū)。

　　境外自然人及港澳臺(tái)同胞在京購(gòu)房另需提供北京市涉外項(xiàng)目國(guó)家安全審查批準(zhǔn)文件及以下證件： a、香港及澳門(mén)同胞提供護(hù)照或身份證或來(lái)往大陸通行證復(fù)印件，臺(tái)灣同胞提供臺(tái)胞證復(fù)印件; b、外國(guó)人提供護(hù)照和外國(guó)人居留證復(fù)印件。(無(wú)居留證的提交中國(guó)公證處公證的護(hù)照中文譯本)

　　買(mǎi)賣(mài)雙方共同提供：房屋買(mǎi)賣(mài)合同

　　注意事項(xiàng)： 買(mǎi)賣(mài)雙方共同申請(qǐng)登記，賣(mài)方不能親自辦理登記手續(xù)需出具委托公證，買(mǎi)方不能親自辦理登記須出具書(shū)面委托，由受托人持雙方證件辦理。

　　經(jīng)濟(jì)適用房可以買(mǎi)賣(mài)，但是對(duì)于對(duì)于住滿5年和沒(méi)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)，需要提交的資料有所區(qū)別，要結(jié)合實(shí)際情況考慮。

2 經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同

　　怎樣判斷經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同的效力?

　　在北京，按《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(試行)》和2008年4月8日《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》中的規(guī)定“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易”。

　　在司法實(shí)踐中，有不少不到5年、不符合上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房也被交易，并引發(fā)糾紛訴到法院，這種情況下，買(mǎi)賣(mài)合同是否有效?如何處理?

　　以北京的司法實(shí)踐來(lái)看，一般分以下幾種情況判斷和處理：

　　1、原則上，就不到規(guī)定上市期限的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行交易的買(mǎi)賣(mài)合同，一方起訴到法院主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，可認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　2、交易的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房是在2008年4月11日之前簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，雙方在合同中約定該房符合上市交易條件后再辦理過(guò)戶手續(xù)，或者在一審辯論結(jié)束語(yǔ)前該房已符合上市交易條件的，可認(rèn)定該合同有效。(2008年4月11日是《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》限定的時(shí)間)

　　3、出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋，當(dāng)事人主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。

　　如果經(jīng)過(guò)訴訟確認(rèn)該類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，會(huì)給雙方帶來(lái)什么后果呢?按合同法等相關(guān)法律的規(guī)定，通常，合同無(wú)效，應(yīng)該是雙方各自返還，對(duì)合同無(wú)效負(fù)有責(zé)任的，應(yīng)賠償對(duì)方相應(yīng)損失。

　　所以為了避免經(jīng)濟(jì)糾紛，最好還是遵循“購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得上市交易”這條規(guī)定。

3 經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)政策

　　經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)政策有哪些?

　　第一， 經(jīng)濟(jì)適用房的出售。

　　一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。具體時(shí)間以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。①對(duì)于已經(jīng)住滿 5 年的經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款。 ②對(duì)于尚未住滿 5 年的經(jīng)濟(jì)適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場(chǎng)價(jià)格出售。因此，確需出售此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主，只能以不高于購(gòu)買(mǎi)時(shí)的單價(jià)出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭或由政府相關(guān)部門(mén)收購(gòu)。

　　按市場(chǎng)價(jià)格出售經(jīng)濟(jì)適用住房后不能再次購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。以原價(jià)出售給有購(gòu)買(mǎi)資格的人后，原購(gòu)房人仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房條件者還可再次購(gòu)買(mǎi)他處的經(jīng)濟(jì)適用住房。

　　第二，二手經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)。

　?、?已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房不需要符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的特殊條件，任何購(gòu)買(mǎi)人群都能購(gòu)買(mǎi)。 購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房除正常繳納1.5%的契稅、5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價(jià)3%的土地出讓金。

　　例如：購(gòu)買(mǎi)一套面積為 95 平方米，原購(gòu)房?jī)r(jià)格為 2650 元/平方米，現(xiàn)市場(chǎng)售價(jià)為 3600 元/ 平方米的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房，其總購(gòu)房款為 3600×95=342000 元，除購(gòu)房款外，購(gòu)房人還需繳納 342000×1.5%=5130 元的契稅，以及 342000×0.0005=171 元的印花稅。

　?、谏形醋M5年的經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)政策,購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買(mǎi)條件; 其次購(gòu)房人還需辦理經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格審核手續(xù)。若所購(gòu)置的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房超過(guò)核定最高購(gòu)房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以外部分，則需補(bǔ)交 10%的綜合地價(jià)款并所購(gòu)房屋仍按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理。

　　第三，經(jīng)濟(jì)適用房的選購(gòu)。

　　首先，結(jié)合工作單位、居住習(xí)慣、生活方式等綜合因素，再?zèng)Q定購(gòu)買(mǎi)哪個(gè)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。如上班單位離項(xiàng)目的遠(yuǎn)近、周邊的親朋好友居住情況等都屬于綜合考慮因素。其次，到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察，了解項(xiàng)目本身的配套設(shè)施，并結(jié)合自身的需要進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。如新婚夫婦，要考慮到幼兒園、小學(xué)以及醫(yī)院等配套。還有，對(duì)社區(qū)的綠化率、停車(chē)、物業(yè)管理等狀況都應(yīng)有所了解。第三，根據(jù)自身的居住要求，詳細(xì)了解經(jīng)濟(jì)適用房的戶型結(jié)構(gòu)及面積大小，以及通風(fēng)、采 光、朝向等基礎(chǔ)資料。第四，對(duì)房屋的權(quán)屬關(guān)系要有詳細(xì)調(diào)查，特別要注意房屋是否有共有人，防止購(gòu)買(mǎi)后，引起不必要的麻煩。另外，特別提醒務(wù)必別買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的二手經(jīng)濟(jì)適用房。

　　以上是經(jīng)濟(jì)適用房的出售、購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)政策，還有選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的以下技巧，有意向買(mǎi)賣(mài)經(jīng)濟(jì)適用房的朋友需要注意了。

4 經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)政策

　　在房?jī)r(jià)日益走高的今天，經(jīng)濟(jì)適用房因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)較低而獲得許多人的青睞，但是由于它是保障性住房，交易不像普通住房，而是有國(guó)家規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)政策。

　　1、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售對(duì)象。按照規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房每套住房一般控制在60-110平方米，而且主要面向家庭年收入三萬(wàn)元以下的住房困難戶(該標(biāo)準(zhǔn)視地區(qū)而定，不同地區(qū)不同)，同等條件下優(yōu)先銷(xiāo)售給教師和離退休職工。

　　2、購(gòu)買(mǎi)程序。要購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，要由所在單位出具住房、收入情況調(diào)查和審查證明，如果是沒(méi)有固定職業(yè)的人可以由戶口所在地街道辦事處出具證明，交由經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)單位進(jìn)行審核，符合條件后才可以購(gòu)買(mǎi)。

　　3、價(jià)格問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是按保本微利的原則來(lái)確定的，最低的基準(zhǔn)價(jià)為每平方米一千五百元，由于地段和交通等各方面情況的不同而房?jī)r(jià)也有所不同。

　　4、經(jīng)濟(jì)適用房的出售。如果是已經(jīng)住滿了五年的經(jīng)濟(jì)適用房，可以按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售，但是出售后業(yè)主要按房屋成交額的10%補(bǔ)交綜合地價(jià)款;而不滿五年的則不能安裝市場(chǎng)價(jià)格出售。而且把經(jīng)濟(jì)適用房出售后業(yè)主不能再購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和其他保障性住房，不過(guò)如果以原價(jià)出售給有購(gòu)買(mǎi)資格的人則可以再次購(gòu)買(mǎi)。

　　購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)該詳細(xì)了解它的資料，考慮各種綜合因素，爭(zhēng)取買(mǎi)到適合自己的經(jīng)濟(jì)適用房。