眾所周知，由于房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，準(zhǔn)確預(yù)判樓市和房價(jià)走向從來都不是一件簡單的事情。就如同2018年7月下旬提出堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲以后，房價(jià)迅速進(jìn)入了下行通道，但是到了2018年12月底，個(gè)別城市突然出現(xiàn)了政策微調(diào)，這雖然只是個(gè)例，而且也沒有改變樓市調(diào)控從緊的基調(diào)，但還是大大超出了不少購房者的的預(yù)料。所以，筆者認(rèn)為，對(duì)于被業(yè)內(nèi)廣泛認(rèn)為屬于政策市的房地產(chǎn)市場而言，*根本的房價(jià)預(yù)測還是要看政策導(dǎo)向。因此，只要能夠把握基本的政策導(dǎo)向，無論房地產(chǎn)市場出現(xiàn)哪些變化，幾乎都可以捋出一條清晰的主線，來幫助購房者看清樓市和房價(jià)的基本走向。

*，國家召開重要會(huì)議，防范風(fēng)險(xiǎn)成為2019年重要目標(biāo)，而房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)安全領(lǐng)域重要組成部分，被當(dāng)作是防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的重要抓手。

春節(jié)前夕，國家召開了以防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)為主題的會(huì)議，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的重要內(nèi)容自然被重點(diǎn)提及。人民日?qǐng)?bào)對(duì)此評(píng)論稱，國家絕不希望再炒房，也不希望房地產(chǎn)市場發(fā)生大幅波動(dòng)影響國民經(jīng)濟(jì)安全，這是大基調(diào)。眾所周知，房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)太深，又是老百姓的痛點(diǎn)，所以房地產(chǎn)不僅會(huì)關(guān)乎到經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的安全，也與社會(huì)領(lǐng)域的安全密切相關(guān)。

其實(shí)，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位很特殊，不僅僅是作為重要支柱存在，而是牽一發(fā)動(dòng)全身，業(yè)內(nèi)一直有十次危機(jī)九次地產(chǎn)的說法。因此，筆者認(rèn)為，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)依然是2019年的重要目標(biāo)，在這樣的大背景下，涉及上下游幾十個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)依然會(huì)受到嚴(yán)格監(jiān)管，所以期待樓市調(diào)控放松和坐等房價(jià)抬頭幾乎是不可能的事情。

除此之外，筆者認(rèn)為只要沒有*大規(guī)模流入房地產(chǎn)行業(yè)，房價(jià)基本不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。針對(duì)這一點(diǎn)，會(huì)議也明確了要著眼解決實(shí)體企業(yè)的融資問題，再*央行去年的幾次降準(zhǔn)，都明確了要服務(wù)實(shí)體的目標(biāo)，所以筆者認(rèn)為，今年房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道或許依然從緊?？偠灾康禺a(chǎn)行業(yè)的安全已經(jīng)被當(dāng)作是防范化解經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域重大風(fēng)險(xiǎn)的“牛鼻子”，所以大起大落都不現(xiàn)實(shí)，這個(gè)格局已經(jīng)基本確定。

第二，各城市紛紛對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行定調(diào)，“促穩(wěn)”成樓市關(guān)鍵詞，“一城一策”成核心政策邏輯，樓市大局已定，房價(jià)走向漸漸清晰。

經(jīng)常聽到網(wǎng)友朋友們咨詢是不是能夠買房，其實(shí)如果想要了解所在省份或者城市的房地產(chǎn)行業(yè)接下來會(huì)發(fā)生什么樣的變化，那么就不得不多多關(guān)注一下相關(guān)城市的樓市政策。那么，新的一年里，全國各地對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行了怎么樣的定調(diào)呢？通過全國各地兩會(huì)的陸續(xù)召開，筆者發(fā)現(xiàn)，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，房住不炒、平穩(wěn)健康、住房*等成了會(huì)議和報(bào)告屢屢提及的關(guān)鍵詞。那么，這給市場透露出了哪些重要信號(hào)呢？

筆者認(rèn)為，一方面，打擊投機(jī)炒房，治理房地產(chǎn)亂象或成為常態(tài)化趨勢，換言之，抑制房價(jià)非理性上漲的因素依然是2019年樓市調(diào)控的重中之重；另一方面，樓市穩(wěn)字當(dāng)頭的大局明確了，政策再次釋放了房價(jià)不會(huì)大起大落的信號(hào)，這也給觀望和糾結(jié)的購房者吃了一顆定心丸。不過，樓市雖然大局已定，但是每個(gè)城市可能還面臨著不同程度的調(diào)整。為什么這么說呢？

筆者認(rèn)為，針對(duì)房價(jià)上漲壓力較大的城市，繼續(xù)加碼的可能性不大，基本會(huì)延續(xù)已有的調(diào)控政策，不會(huì)出現(xiàn)太大的轉(zhuǎn)變；針對(duì)房價(jià)上漲壓力較小的城市，或者說房價(jià)下行壓力較大的城市，在防止房價(jià)大起大落的目標(biāo)下，政策出現(xiàn)微調(diào)的可能性較大。雖然2019年調(diào)控手段是因城施策、一城一策，但筆者認(rèn)為，無論房價(jià)上漲壓力是大還是小，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是共同的目標(biāo)，住房*繼續(xù)推進(jìn)，共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)，棚改政策調(diào)整，穩(wěn)步去杠桿等則是共同的抓手。

第三，樓市調(diào)控從國家統(tǒng)一定位向因城施策轉(zhuǎn)變，從短期調(diào)控向長期調(diào)控過渡，房地產(chǎn)長效機(jī)制持續(xù)推進(jìn)，2019年有望迎來重要突破。

從調(diào)控政策的角度來看，2019年*明顯的轉(zhuǎn)變就是從國家統(tǒng)一定位向因城施策轉(zhuǎn)變，從短期調(diào)控向長期調(diào)控過渡。那么，為什么會(huì)出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變呢？筆者認(rèn)為主要有兩個(gè)方面的原因：一方面，目前樓市已經(jīng)趨于平穩(wěn)，房價(jià)預(yù)期發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，而且房價(jià)下行態(tài)勢也很明顯，所以短期的限售、限價(jià)、搖號(hào)等限制性和應(yīng)急性的措施就顯得沒有必要了，尤其是那些房價(jià)下行壓力較大的城市。不過，對(duì)于房價(jià)上漲壓力較大的城市來說，限制性和應(yīng)急性措施出現(xiàn)松動(dòng)或者退出的可能性仍舊比較小。

除此之外，對(duì)于2019年的房地產(chǎn)市場而言，筆者認(rèn)為，*的看點(diǎn)就是房地產(chǎn)長效機(jī)制，而且在國家召開的以防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)為主題的會(huì)議上，“穩(wěn)妥實(shí)施”房地產(chǎn)長效機(jī)制的提出，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是長效機(jī)制方案已經(jīng)形成，*一步就是公布和實(shí)施。

針對(duì)房地產(chǎn)長效機(jī)制，筆者認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注三點(diǎn)就可以了：首先，房地產(chǎn)長效機(jī)制的推進(jìn)會(huì)與短期調(diào)控過渡銜接，從而保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，實(shí)現(xiàn)樓市和房價(jià)的長期穩(wěn)定。其次，房地產(chǎn)長效機(jī)制作為長期穩(wěn)定樓市和房價(jià)的方案，必然會(huì)涉及到監(jiān)管、稅收、土地等各個(gè)領(lǐng)域，可以預(yù)見的是一大批政策組合拳可能正在路上，但是發(fā)展成熟的過程可能也是漫長的。除了以上這兩點(diǎn)以外，筆者認(rèn)為有必要重點(diǎn)說說第三點(diǎn)，即房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，這可能也是目前*受購房者關(guān)注的長效措施之一。接下來，不妨一起分析一下。

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