1 蘇州限購政策2016

　　日前，蘇州出臺最嚴(yán)調(diào)控令。非本市戶籍居民家庭購首套房需提供兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明;非本市戶籍居民家庭禁購二套房。本市戶籍家庭禁購第四套房。

　　當(dāng)?shù)赝瑫r調(diào)整信貸政策：首套房最低首付比從20%調(diào)高至30%;有購房貸款記錄無實際住房的，有一套房但無貸款記錄或已結(jié)清的，二套房商貸最低首付比從30%調(diào)高至50%。有一套房且貸款未結(jié)清的，申請商貸最低首付比從50%調(diào)高至80%;對有兩套房以上的家庭，暫停發(fā)放商貸。調(diào)控范圍包括蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市。

　　據(jù)此，在蘇州外地人買首套房受限，并禁購二套，為二線城市最嚴(yán)限購。有貸款記錄的二套房商貸最低首付比高達(dá)80%，超過北京買二套非普通住宅的最低首付比(70%)。調(diào)控范圍也進(jìn)一步擴(kuò)大，除了市區(qū)，還包括吳江區(qū)和兩個下轄市。

　　蘇州政府還規(guī)定，經(jīng)價格部門嚴(yán)格成本核算確定備案價格后，開發(fā)商一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，實際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時，開發(fā)商不得提高銷售價格。

　　蘇州政府要求，住建、國土、規(guī)劃、物價、公安、工商、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法，對房企及中介捂盤惜售、惡意炒作、哄抬房價、變相漲價等違規(guī)違法行為，分別采取停止價格申報和預(yù)售證發(fā)放、不予網(wǎng)簽銷售、限制參與土地競拍等處罰或處理措施。開發(fā)商及房屋中介違規(guī)違法行為將納入不良信用記錄，公開曝光。當(dāng)?shù)毓膊块T將介入查處違法犯罪行為。

2 蘇州限購政策細(xì)則

　　一、限貸：

　　1、以居民家庭為單位第一套的首付20%

　　2、有一套住房(無貸款)、一套住房(有貸款已還清)首付30%

　　3、有一套住房，有貸款首付50%

　　4、二套以上不予貸款

　　二、限購：

　　1、非蘇州人士購買可購買一套

　　2、非蘇州人士購買二套需提交二年以上個人所得稅或者一年以上社保證明(補(bǔ)繳不算)

　　3、非蘇州人士不可購買第三套

3 蘇州限購限貸

　　具體分成四種情形：

　　(一)居民家庭首次購買普通住房(從未購置過住房)，申請商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變。

　　(二)有下列情形之一的，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付比例保持30%不變：

　　1.有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房的居民家庭;

　　2.已有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭;

　　3.僅有1套住房、雖有住房貸款但貸款已結(jié)清的居民家庭。

　　(三)居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%。

　　(四)居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

4 蘇州限購后房價

　　10月3日晚，蘇州相關(guān)部門對外公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，明確自10月4日起，本市戶籍家庭禁購第四套房。

　　相關(guān)政策指出，非本市戶籍居民家庭申請購買第一套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江(樓盤)區(qū))、昆山(樓盤)市、太倉(樓盤)市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明;暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

　　同時調(diào)整信貸政策：首套房最低首付比從20%調(diào)高至30%;有購房貸款記錄無實際住房的，有一套房但無貸款記錄或已結(jié)清的，二套房商貸最低首付比從30%調(diào)高至50%。有一套房且貸款未結(jié)清的，申請商貸最低首付比從50%調(diào)高至80%;對有兩套房以上的家庭，暫停發(fā)放商貸。

　　此外，《意見》還規(guī)定，經(jīng)價格部門嚴(yán)格成本核算確定備案價格后，開發(fā)商一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，實際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時，開發(fā)商不得提高銷售價格。

　　蘇州市物價局隨后在10月8日表示，經(jīng)過近半個月的商品房專項檢查，目前，物價、住建等部門已聯(lián)合查出22家涉嫌存在捂盤惜售、未明碼標(biāo)價、明碼標(biāo)價要素不全、標(biāo)示內(nèi)容更新不及時等違法違規(guī)問題的房企。另有3家企業(yè)被國家住建部通報批評。

　　而在物價局的介入下，蘇州房價快速回落，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間蘇州商品住宅共成交2249套，較去年同比上漲70%。價格則由10月2日的2.2萬元/平方米左右跌落至10月6日的1.3萬元/平方米左右。

　　對此，有當(dāng)?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)從業(yè)人士稱，新政出臺后，價格超過物價局規(guī)定的，一律不予過戶，因此均價大幅下降主要原因還是成交結(jié)構(gòu)的變化。不過，有部分開發(fā)商確實也在醞釀?wù)壑械霓k法，不排除適當(dāng)降低售價的可能。

　　當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介也表示，部分二手房業(yè)主已開始主動小幅降價，以試探市場反應(yīng)，二手房價格應(yīng)該說已達(dá)到階段性頂峰，未來將轉(zhuǎn)入下行通道。

　　實際上，蘇州2011年3月份出臺限購細(xì)則后，對市場的短期影響顯著，2011年3月份-4月份成交量同比大幅下降，當(dāng)年4月份開始價格也呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢。

　　值得注意的是，10月9日上午，東莞房管局官方網(wǎng)站發(fā)布了一則《關(guān)于新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》。其中規(guī)定，在今年1月1日后已領(lǐng)取預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書，但在10月20日前未被備案的商品住房、實際成交價格高于備案價格15%或比備案價格下浮超15%的商品房，將自動鎖定交易，無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。