1 如何貸款買房

　　目前貸款購房主要有以下幾種：1、住房公積金貸款;2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款;3、個(gè)人住房組合貸款。

　　1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半)，而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān) 手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

　　2、個(gè)人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

　　3、個(gè)人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10-29萬元，如果購房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

　　個(gè)人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算，個(gè)人住房貸款(商業(yè)性貸款)利息負(fù)擔(dān)最重。

2 貸款買房需具備的條件

　　還在為買房不夠錢而擔(dān)憂嗎?貸款買房的方式可以幫到你，符合什么樣的條件可以貸款買房呢?

　　貸款買房的借款人須具備如下條件：

　　1、具有完全民事行為能力的自然人;

　　2、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;

　　3、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　4、具有購買住房的合同或協(xié)議;

　　5、無住房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價(jià)款的30%作為購房的首期付款;有住房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30%作為購房的首期付款;

　　6、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為保證人;

　　7、貸款人規(guī)定的其他條件。

　　根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，“應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)， 業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。對借款人申請個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定;對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。”

　　根據(jù)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》，“從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。”

3 貸款買房有哪些手續(xù)

　　以下是貸款買房兩種方式的程序及辦理手續(xù)：

　　辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序：

　　(一)借款人申請住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書面申請，填寫住房公積金貸款申請表并如實(shí)提供有關(guān)資料。

　　(二)市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格、擔(dān)保人資格、貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫同意后，借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，并按中國人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn)。

　　(三)貸款手續(xù)辦理完畢后，市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書，銀行接到貸款通知書后辦理貸款劃付手續(xù)。

　　購房時(shí)，借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況，到銀行進(jìn)行測算，就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額。根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定，每年提取一次。假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元，而每月公積金貸款還款額為1500元，商業(yè)貸款還款額為1000元，在還款方式上可選擇“余額沖貸法”，即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息(共計(jì)2500元)，余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金，在還清住房商業(yè)性貸款本金后，尚有余額的再償還公積金貸款本金，因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率。

　　申請銀行個(gè)人住房貸款工作流程：

　　(一)買方要與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售契約》。

　　(二)支付30%以上的房款。

　　(三)去房管部門辦理預(yù)售登記。

　　(四)辦完預(yù)售登記后，買方持契約正本，填寫借款申請及借款合同。

4 銀行按揭買房貸款利率

　　以下是各大銀行的按揭貸款利率及各家銀行按揭貸款情況

　　農(nóng)業(yè)銀行

　　工商銀行

　　招商銀行

　　深圳發(fā)展銀行

　　浦東發(fā)展銀行

　　中國銀行

　　中信銀行

5 公積金貸款買房的條件

　　隨著住房公積金覆蓋面的擴(kuò)大，以及公積金貸款的利率優(yōu)勢日漸凸顯，越來越多的購房者選擇用公積金貸款買房。公積金貸款種類主要分純公積金貸款和組合貸款。

　　純公積金貸款是指住房公積金管理機(jī)構(gòu)運(yùn)用住房公積金資金，向購買自住住房的住房公積金繳存人發(fā)放的全部由住房公積金資金構(gòu)成的個(gè)人住房貸款。純公積金貸款目前可以通過上海住房公積金網(wǎng)在線申請公積金貸款購房，為市民提供更省時(shí)，省力的貸款申請。

　　住房公積金貸款買房條件

　　1、具有所在市各市區(qū)常住戶口或有效居留身份。

　　2、具有穩(wěn)定的職業(yè)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

　　3、申請人及所在單位按規(guī)定已連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上。

　　4、申請人必須是購買自住住房，且土地性質(zhì)為國有出讓住宅用地，同意以所購住房的全部產(chǎn)權(quán)作貸款抵押。

　　5、申請人有不低于所購住房全部價(jià)款的20%的資金作為購房的首期付款。

　　住房公積金貸款額度

　　申請貸款額度可參照以下因素計(jì)算確定，取最小值：

　　1、最高貸款限額為40萬元。

　　2、申請貸款總額不超過所購住房房價(jià)總額的80%。

　　3、合同價(jià)與評估價(jià)值、契稅完稅計(jì)稅金額不一致時(shí)，按最低的一項(xiàng)計(jì)算。

　　4、申請人夫妻雙方住房公積金賬戶余額總和的20倍。

　　5、月還款額不超過夫妻雙方月工資收入的50%。

　　6、貸款額度確定后仍不足以支付購買住房全部價(jià)款的，可同時(shí)向受委托銀行申請商業(yè)性貸款。

　　住房公積金貸款期限

　　貸款期限最長不超過30年。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的貸款期限必須一致。

6 按揭買房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)

　　按揭買房的三大優(yōu)點(diǎn) ：

　　1、花明天的錢圓今天的夢 按揭就是代款，也就是向銀行借錢，購房不必馬上花費(fèi)很多錢就可以買到自己的房子，所以按揭購房的第一個(gè)優(yōu)點(diǎn)就是錢少也能買房。

　　2、把有限的資金用于多項(xiàng)投資 從投資角度說，辦按揭購房者可以把資金分開投資，貸款買房出租，以租養(yǎng)貸，然后再投資，這樣資金使用靈活。

　　3、銀行替你把關(guān) 辦借款是向銀行借錢，所以房產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)劣銀行自然關(guān)心，銀行除了審查你本身外，還會(huì)你審查開發(fā)商，為你把關(guān)，自然保險(xiǎn)性高。

　　按揭買房的缺點(diǎn) ：

　　1、背負(fù)債務(wù)

　　說到缺點(diǎn)，首先是心理壓力大，因?yàn)橹袊说膫鹘y(tǒng)習(xí)慣不允許寅吃卯糧，講究節(jié)省，所以貸款購房對于保守型的人不合適。而且事實(shí)上，購房人確實(shí)負(fù)擔(dān)沉重的債務(wù)，無論對任何人都是不輕松的。

　　2、不易迅速變現(xiàn)

　　因?yàn)槭且苑慨a(chǎn)本身抵押貸款，所以房再出售困難，不利于購房者退市。農(nóng)行住房按揭貸款流程

　?。?）售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。

　?。?）貸款行對售房商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。

　?。?）借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款(營業(yè)房40%)。

　?。?）借款人持購房協(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。

　?。?）經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項(xiàng)存入售房商賬戶(保險(xiǎn)采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。

　?。?）借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清。

　?。?）貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費(fèi)嚴(yán)格按各有關(guān)辦理機(jī)關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不收取任何代理費(fèi)，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

7 分期付款買房須注意什么

　　分期付款買房須注意事項(xiàng)：

　　1、分期付款建議在購買期房時(shí)采用。購房人交付首期款時(shí)與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣契約，房屋交付使用時(shí)，交齊全部房款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

　　2、購買現(xiàn)房分期付款的情況。建議房屋的交付與房價(jià)款支付不同時(shí)進(jìn)行，房屋交付在前，現(xiàn)金支付完畢在后。

　　分期付款住房貸款的流程：

　　1、咨詢辦理貸款的相關(guān)知識。

　　2、提出購房貸款申請。

　　3、提供貸款所需的相應(yīng)資料。

　　4、銀行審核批準(zhǔn)。

　　5、同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。

　　6、到公證處辦理公證手續(xù)。

　　7、到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

　　8、辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記。

　　申請人需要提供的材料：

　　1、貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結(jié)婚證明。

　　2、具有法律效力的購房合同、預(yù)付款收據(jù)(總房款的30%以上)及兩者的復(fù)印件。

　　3、夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認(rèn)可的具有還貸能力的其他證明。

　　4、個(gè)人住房借款申請書、住房借款合同、保證合同等。

　　5、房地產(chǎn)抵押申請表和房地產(chǎn)抵押合同，售房單位作為擔(dān)保方必須蓋章簽字。

　　6、銀行方面規(guī)定的相關(guān)證明。