據(jù)*數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，易居研究院監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為12809元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)8.6%；相比6月份12658元上漲了151元/平方米。當(dāng)前100城房?jī)r(jià)已保持連續(xù)11個(gè)月超過(guò)1.2萬(wàn)元的均價(jià)水平。

數(shù)據(jù)還顯示，2018年7月，100個(gè)城市中，房?jī)r(jià)*的城市為深圳，達(dá)到55533元/平方米。而房?jī)r(jià)*的城市則為荊門(mén)，為4576元/平方米。另外，統(tǒng)計(jì)顯示，目前房?jī)r(jià)突破兩萬(wàn)元的城市共有11個(gè)，包括深圳、上海、北京、廈門(mén)、三亞、杭州、福州、寧波、南京、珠海和燕郊。

對(duì)此，專家表示，盡管百城新建商品住宅成交均價(jià)同比增幅達(dá)8.6%。但是，自2017年7月創(chuàng)下新高（同比增幅達(dá)到27.6%）后開(kāi)始收窄，已經(jīng)保持連續(xù)12個(gè)月的同比增幅收窄趨勢(shì)。這主要得益于近一年來(lái)“房住不炒”的政策效應(yīng)，以及持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

不過(guò)，在房?jī)r(jià)上漲*快的城市當(dāng)中，部分三四線城市扮演引領(lǐng)者的角色。2018年7月，100個(gè)城市中宜昌、金華和北海等三四線城市房?jī)r(jià)同比增幅較大，增幅分別達(dá)到了48%、42%和40%。這也和此類城市樓市交易比較火爆的因素有關(guān)。

那么，部分三四線城市房?jī)r(jià)為啥會(huì)出現(xiàn)大漲呢？*，三四線城市房?jī)r(jià)由于人口流入少，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，所以房?jī)r(jià)一直處于價(jià)格洼地，而一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，那么三四線城市必將是投機(jī)者逐利的目標(biāo)。

第二，棚改貨幣化安置，為了更好給房地產(chǎn)“去庫(kù)存，化風(fēng)險(xiǎn)”，發(fā)改委要求國(guó)開(kāi)行通過(guò)PLS形式（抵押貸款）向地方政府發(fā)放貸款。地方政府拿到貸款后，就把錢(qián)發(fā)給棚改拆遷戶，而棚改拆遷戶拿到*后，就到周邊去買(mǎi)房。此舉雖然達(dá)到了“去庫(kù)存”的預(yù)期目標(biāo)，但是大量棚改拆遷戶的購(gòu)房需求推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

第三，各大開(kāi)發(fā)商紛紛將業(yè)務(wù)下沉到三四線城市后，各路炒房者紛紛涌向三四線城市炒房，由于目前國(guó)內(nèi)個(gè)人房貸政策比較寬松，所以炒房者通過(guò)加杠桿形式進(jìn)一步抬高了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。今年1-7月份新增10多萬(wàn)億貸款中，有接近四成流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，主要還是銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，我們只要觀察7個(gè)月房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量，就可發(fā)現(xiàn)，18年1-7月份房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量分別為61、72、66、69、77、74和80個(gè)，這說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量是在增加的?，F(xiàn)如今，很多民眾擔(dān)心，房?jī)r(jià)這種上漲的趨勢(shì)還將一直持續(xù)下去。不過(guò)，我們認(rèn)為三四線城市房?jī)r(jià)已呈強(qiáng)弩之末，*性風(fēng)險(xiǎn)正在積驟。

首先，導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)上漲的主因是棚改貨幣化安置。而如今三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)接近尾聲，地方政府已經(jīng)順利完成去庫(kù)存的目標(biāo)，所以棚改貨幣化安置或?qū)⒔Y(jié)束，替換的是實(shí)物安置。

未來(lái)棚改工作還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，但是貨幣化安置的比重將會(huì)大幅縮小。若是這個(gè)造成房?jī)r(jià)上漲因素被剃除后，投機(jī)炒房者也將會(huì)撤離，三四線房?jī)r(jià)馬上會(huì)面臨快速回落的態(tài)勢(shì)。所以，三四線城市房?jī)r(jià)平均萬(wàn)元以上的情況不可持續(xù)。

再者，對(duì)于宜昌、海口等城市房?jī)r(jià)增幅較大的三四線城市，住建部對(duì)其進(jìn)行約談并且實(shí)行問(wèn)責(zé)制的可能性較大，而這些熱點(diǎn)三四線城市也一定會(huì)采取積極措施，來(lái)加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策。對(duì)于這些城市來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存已經(jīng)完成，下一階段工作重心將回歸到控制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控中。

*，三四線城市房?jī)r(jià)漲跌已經(jīng)開(kāi)始分化，這就意味著*三四線城市風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始上升。同樣在18年7月份的百城房?jī)r(jià)同比下跌排行中，香河、大廠、廊坊等環(huán)京城市房?jī)r(jià)下跌*明顯，跌幅分別達(dá)到了29%、27%和25%。目前，三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)漲跌互現(xiàn)，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話已經(jīng)終結(jié)，炒房者的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始上升。

2019年3月份百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量高達(dá)80個(gè)，較二月份還多了6個(gè)。而且百城新建住宅已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月超過(guò)1.2萬(wàn)元的均價(jià)水平。但是，隨著住建部的約談房?jī)r(jià)上漲城市、棚改貨幣化安置將被取消，以及三四線房?jī)r(jià)開(kāi)始了分化，未來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)馬上就要到來(lái)。（注：文章轉(zhuǎn)載自今日頭條-專輯娛樂(lè)電影，圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。）

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