*近，房產(chǎn)市場出了件大事：蘇州調控加碼，限售5年！4月19日，中央時隔8個月重提“房住不炒”。直接原因就是因為3月份房產(chǎn)市場過熱，其中呼和浩特、貴陽、丹東三個城市漲幅超過20%，被央視直接點名。

中央就好像班主任，既然要“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，對房價漲幅過高的要點名批評，也要樹立模范榜樣。（推薦閱讀：馬云預測2019年房價大變）

于是，蘇州就成了這個榜樣：5月11日蘇州調控加碼政策落地，5月12日《央視財經(jīng)評論》就播出了專題討論。

*條進一步限制地價炒高；第二條新房3年限售；第三條二手房5年限售。

但其實，蘇州在2016年就出臺過調控政策，2017年，蘇州房價表現(xiàn)的比較平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大漲或者大跌。及早的調控讓蘇州的房價剎車也很早，然而剎車早，后續(xù)補漲的的空間就很大，因此調控效果也就持續(xù)了一年多，2018年房價再次暴漲，漲幅10%。

2019年，蘇州房價愈發(fā)瘋狂了。蘇州的漲幅*，遠遠超過第二名，基本上是一騎絕塵。

首先，蘇州的經(jīng)濟實力不容小覷，去年蘇州的GDP達到1.85萬億，人均14萬，排在北上廣深，杭州，成都之后，全國第七位，妥妥的強二線城市。人口上也有很強的優(yōu)勢，目前蘇州的常住人口有1075萬，其中有300多萬都是外來人口。這些都是蘇州房價上漲的內在因素。

其次，過去蘇州并不在我國設定的房價調控70個城市之內，因此限購等政策比較寬松，比如擁有戶籍的家庭可以購房3套，這在一線二線城市里是極其少見的，即便是沒有戶籍的家庭，只要有累計一年的社?；蛘呒{稅證明，就能夠買第1套房子，并且張家港以及常熟地區(qū)沒有限購要求。

有錢，人多，政策寬松，房價不漲才奇了怪了。

蘇州調控會有效嗎

這次調控看上去陣仗不小，但其實細分析起來，力度并沒有表面上那么重。

這次調控的重點措施就是限售：新房限售三年，二手房限售五年，新房如果想要賣出，加上領取房產(chǎn)證的時間，起碼要五年之久，這就讓很多炒房客和*客望而卻步，想要通過短期炒房而牟利的人少了很多。

因為炒房和*客不敢入手二手房，導致二手房成交量下降，價格也就有了下降的空間。但是，這次限售僅限于工業(yè)園區(qū)。如果放在其他城市，限制一個漲價*兇的中心區(qū)域，等于直接抑制了全市的房價熱點。

可是蘇州不同，這個城市有一個反常識的特點：沒有市中心。

大部分城市都是以市中心為原點，向四周環(huán)狀散射發(fā)展，比如北京就是以二環(huán)內的東城西城為中心，向四周鋪開，基本上憑環(huán)數(shù)就能大致判斷房價。而蘇州則是一核四城，每個區(qū)都有自己的中心。

限售僅限于工業(yè)園區(qū)，對其他城市中心來說，其實沒有什么本質的影響。

而這次對園區(qū)下手，也是因為園區(qū)的二手房市場實在太熱了，新房被限價壓死了，但是二手房價格已經(jīng)飆到每平米31796元了。

但是再看其他區(qū)，其實并沒有這種情況發(fā)生，雖然房價普遍有所上漲，但是和蘇州的經(jīng)濟、人口是相匹配的。所以說，只對園區(qū)下手，也就沒什么好奇怪的。

可以看出，國家對于“房住不炒”大原則的決心是非常堅定的，各城市政府也都正在主體責任的長效調控機制上慢慢步入正軌。

而中國樓市又是政策市場，政策對于市場風格起決定作用，所以從長期來看，房價不會再有太大的波動，那么對于剛需來說，再去過分關注房價漲跌的意義也就不大了。

我的建議是，在現(xiàn)階段，剛需想上車，可以多關注一下房貸利率。

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