現(xiàn)在一二線城市的房價(jià)都非常高，很多人暫時(shí)無法全款購房，因此會(huì)選擇貸款。貸款是需要產(chǎn)生一定利息的，很多人發(fā)現(xiàn)選擇等額本息提前還款虧死，這是真的嗎？今天小編就為大家詳細(xì)介紹，再來看看等額本息等額本金哪個(gè)好？以及等額本息計(jì)算方法詳解，給有需要的朋友提供參考。

一、等額本息提前還款虧死

1、通過計(jì)算可知，等額本息提前還款不劃算，所以很多人直呼等額本息提前還款虧死。等額本息法前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。具體計(jì)算公式如下：

（1）每月還款額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)]-1

（2）每月利息=剩余本金x貸款月利率

2、我們可以舉個(gè)簡單的例子，張某向銀行貸款100萬，還款期限30年，年利率4.9%，那么 月利率=年利率÷12=4.9%÷12≈0.4%

每月還款額=1000000×[0.4%×(1+0.4%)^360]÷[(1+0.4%)^360]-1≈5307.27元

*個(gè)月利息為1000000×0.4%=4000元，*個(gè)月本金為5307.27-4000=1307.27元；

第二個(gè)月利息為（1000000-1307.27）×0.4%=3994.77元，第二個(gè)月本金為5307.27-3994.77=1312.5元，以此類推。

3、由此可見，等額本息在償還初期的利息支出*多，本金還得相對較少，以后隨著每月利息支出逐步減少，歸還的本金就逐步增多。所以從節(jié)省利息的角度，等額本息提前還款不劃算。

4、從目前國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來看，目前仍處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大。因此從銀行貸款買房，借得錢越多、時(shí)間越長就越好，不必急于還款，畢竟房貸利率很低，利率折扣優(yōu)惠也很大。

二、等額本息等額本金哪個(gè)好

目前貸款買房，還款的具體*有兩種，分別是等額本息和等額本金。那么等額本息等額本金哪個(gè)好？我們來看看兩者的具體定義以及各自的優(yōu)缺點(diǎn)。

1、等額本息

等額本息又稱為定期付息，這種還款*是在還款期內(nèi)，借款人每月償還得本金和利息相等，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。

優(yōu)點(diǎn)：等額本息是每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。

缺點(diǎn)：等額本息的缺點(diǎn)是，由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行*占用時(shí)間長，利息相對于等額本金比較多。

2、等額本金

等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。這種還款*是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。

優(yōu)點(diǎn)：等額本金的優(yōu)點(diǎn)是同樣的還款年限，它所產(chǎn)生的利息要比等額本息更少一些，依舊是能節(jié)省更多利息。

缺點(diǎn)：等額本金還款*的前期還貸壓力比較大，但隨著時(shí)間的流逝，還貸壓力會(huì)逐漸減少，適合收入較高的人群。

總結(jié)：等額本息和等額本金的還款*各有優(yōu)勢，其中等額本金能節(jié)省更多利息，但是前期還款壓力大，適合收入比較高的人群。而本額等息的前期還款壓力小，但是總的利息多。

三、等額本息計(jì)算方法詳解

1、等額本息還款法即把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

2、等額本息計(jì)算方法：每月還款額=貸款本金×[月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷{[(1+月利率)^還款月數(shù)]-1}，采用等額本息方法進(jìn)行還款的，每月的還款本金和利息是固定的，也就是說你每月的還款金額是不變的。

3、接下來我們通過舉個(gè)簡單的例子來了解等額本息的計(jì)算方法。

某人貸款50萬，時(shí)間20年，利率按照利率5.9%計(jì)算：每月應(yīng)還款額＝5.9%/12×（1＋5.9%/12）^240/[（1＋5.9%/12）^240－1]×500000=3553.37元總還款額=3553.37*240=852808.79元