關(guān)于買房問(wèn)題，對(duì)購(gòu)房者而言，除了要掌握一定的買房知識(shí)，也少不了要借鑒和學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)專家學(xué)者的觀點(diǎn)。樓市調(diào)控這兩年多以來(lái)，房?jī)r(jià)走向雖然整體穩(wěn)中有降，但是對(duì)于下一步的樓市走向，至今沒(méi)有相對(duì)比較明確的*。如今，隨著樓市走向深度調(diào)整階段，有人看到了機(jī)會(huì)，也有人看到了風(fēng)險(xiǎn)。號(hào)稱*貴經(jīng)濟(jì)學(xué)家的任澤平則表示，經(jīng)過(guò)分析，2019年和2020年是比較適合房產(chǎn)*的。

一、2019房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎

*，靠房地產(chǎn)強(qiáng)刺激經(jīng)濟(jì)的階段過(guò)去了，未來(lái)房地產(chǎn)*增速或緩慢下滑。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，為什么大家對(duì)房?jī)r(jià)的走向一直存在著疑慮和糾結(jié)呢？筆者認(rèn)為，*主要的原因就是房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)之間存在著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。但是，通過(guò)這兩年多的短期調(diào)控政策以及即將到來(lái)的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)看，房地產(chǎn)這把“夜壺”恐怕要被*放在床底下了。換言之，房地產(chǎn)業(yè)恐怕不再是強(qiáng)刺激經(jīng)濟(jì)的工具了，這既是當(dāng)前脫虛向?qū)嵉男枰?，也是去杠桿和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。但是，我們也應(yīng)該看到，把房地產(chǎn)這把“夜壺”放在床底下而不是徹底打碎，這是由當(dāng)前房地產(chǎn)的重要地位所決定的，不可否認(rèn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)依然是部分城市財(cái)政收入的重要來(lái)源，也依然是城鎮(zhèn)化的重要推動(dòng)力。

因此，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了過(guò)去高速發(fā)展的階段，逐步回歸到了理性和正常的狀態(tài)，而且下一階段則面臨著轉(zhuǎn)型問(wèn)題。根據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，今年房地產(chǎn)業(yè)*增速或延續(xù)去年第四季度以來(lái)的下滑趨勢(shì)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)*增速為4.8%，而且未來(lái)房地產(chǎn)*將會(huì)緩慢下滑。根據(jù)國(guó)內(nèi)某金融科技智庫(kù)對(duì)百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家展開(kāi)的問(wèn)卷調(diào)查顯示，96%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家不認(rèn)可將房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)作為未來(lái)10年經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的*重要引擎。所以，在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)地位的轉(zhuǎn)變雖不可能一蹴而就，但卻是大勢(shì)所趨。

第二，樓市調(diào)控大幅度放松的可能性很小，但城市之間的分化會(huì)進(jìn)一步明顯。

從統(tǒng)一定位到因城施策，雖然政策出現(xiàn)了一定程度的微調(diào)，但是大幅度放松的可能性很小。首先，住建部釋放了2019年要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，樓市穩(wěn)字當(dāng)頭已經(jīng)十分明確。其次，在房住不炒的定位下，穩(wěn)步去杠桿依然會(huì)繼續(xù)，限價(jià)、限購(gòu)等應(yīng)急性措施調(diào)整的可能性較大，但信貸政策大幅松動(dòng)的可能性較低。*，隨著樓市和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，短期調(diào)控或逐步向長(zhǎng)效機(jī)制過(guò)渡，更多穩(wěn)定樓市和房?jī)r(jià)的組合拳還在路上。

筆者認(rèn)為，今年城市之間的樓市分化會(huì)進(jìn)一步明顯。一二線城市跌幅比較有限，甚至部分熱點(diǎn)城市還有出現(xiàn)回暖的可能。眾所周知，一二線城市本就存在供需矛盾，住房幾乎不存在過(guò)剩等問(wèn)題，所以只要有需求就會(huì)有市場(chǎng)，這也恰恰是房?jī)r(jià)上漲的重要支撐力。在筆者看來(lái)，一二線城市的房?jī)r(jià)基數(shù)擺在那里，就算不會(huì)大幅上漲，大跌的可能性也幾乎不存在。但是，三四五線城市則有回落的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，引起房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素正在逐步減弱，比如投機(jī)炒房、棚改紅利等。另一方面，*近這兩三年時(shí)間里，三四五線城市已經(jīng)經(jīng)歷了一輪大幅度上漲，大大透支了未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的潛力，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了本地剛需的購(gòu)買力，為了消化樓市庫(kù)存，房?jī)r(jià)或有繼續(xù)調(diào)整的可能。

第三，房地產(chǎn)大局基本已定，房?jī)r(jià)走向漸漸清晰，買房邏輯開(kāi)始發(fā)生改變。

筆者認(rèn)為，如今房地產(chǎn)逐步回歸理性，房?jī)r(jià)走向也漸漸清晰。隨著樓市邏輯慢慢發(fā)生變化，買房邏輯也開(kāi)始隨之改變。在筆者看來(lái)，還在糾結(jié)要不要買房的購(gòu)房者，已經(jīng)無(wú)需過(guò)多去在乎房?jī)r(jià)是漲是跌了，因?yàn)楦鶕?jù)政策持續(xù)釋放的穩(wěn)定信號(hào)來(lái)看，樓市大局基本已定，未來(lái)房?jī)r(jià)大起大落都不可能。不過(guò)，可以預(yù)見(jiàn)的是房?jī)r(jià)整體上下浮動(dòng)的范圍會(huì)在10%左右。面臨這種情況，對(duì)于著急買房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)應(yīng)該多關(guān)注自己的現(xiàn)金流，合理考量自己的負(fù)債水平，一般月供不超過(guò)收入的50%是比較合適的?？偠灾?，在目前能力有限的情況下，與其盲目負(fù)債買自己想要的房子，不如踏踏實(shí)實(shí)去買自己買得起的房子，不要讓房子成為了未來(lái)生活的累贅。

二、中科院2019一2020年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

中科院也在不久前，預(yù)測(cè)2019年房子的均價(jià)同比增速為6.7%。那么中科院的預(yù)測(cè)真的準(zhǔn)嗎？因?yàn)樗麄兪菑氖乱恍?shù)據(jù)分析方面，在數(shù)據(jù)方面有話語(yǔ)權(quán)。并且他們也在參與一些政策的制定，從數(shù)據(jù)方面更加的貼近民心，所以說(shuō)有一定的真實(shí)性。是的中科院給出的建議是，2019年的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，因?yàn)檎M(jìn)行調(diào)控是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不是要讓房?jī)r(jià)過(guò)山車，大起大落，因?yàn)橹挥蟹€(wěn)定了，國(guó)民經(jīng)濟(jì)才能正常發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起來(lái)了，很多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也會(huì)發(fā)展起來(lái)的，國(guó)家是看好這些發(fā)展的。

三、2019年買房*時(shí)間

那么到底能夠在2019年買房子?。空罩锌圃旱念A(yù)測(cè)的話，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲的，這對(duì)于炒房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)好時(shí)機(jī)，房子還會(huì)升值的。但是對(duì)于沒(méi)有買房的那些人來(lái)說(shuō)，這就非常痛苦了，自己盼著房?jī)r(jià)下降，卻一直沒(méi)有下降，反而升高了。要小編說(shuō)啊，一些剛需住房，還是越早買越好，因?yàn)榉績(jī)r(jià)目前是越漲越高啊，等到以后，自己買首付的錢，以后就只能買一個(gè)小衛(wèi)生間了。

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