房地產(chǎn)三條紅線是按照三個不同的指標(biāo)來進(jìn)行分類的，每條紅線都有它相對應(yīng)的計(jì)算公式。

1、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%。

計(jì)算公式：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=（總負(fù)債-預(yù)收款）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款）

2、凈負(fù)債率不得大于100%。

計(jì)算公式：凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金）/合并權(quán)益

注：合并權(quán)益指合并報(bào)表的總權(quán)益，包括永續(xù)債與少數(shù)股東權(quán)益。

3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

計(jì)算公式：現(xiàn)金短債比=貨幣資金/短期有息債務(wù)

房地產(chǎn)三大紅線推出的背景及原因

2020年8月20日，住建部與人民銀行在北京召開了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會。此次座談會的主要目的就是為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。

據(jù)報(bào)道，住建部與人民銀行對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)劃出了“三條紅線”，具體內(nèi)容為：

1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超70%；

2）凈負(fù)債率不超100%；

3）現(xiàn)金短債比不小于1倍。

什么是“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”？這里就需要考慮到房企存在預(yù)收款的情況，比如說有些房企要求購房者在買房之前需要先交定金，否則沒有購房資格。提前交的定金就屬于預(yù)收款項(xiàng)，房企喜歡把這部分計(jì)入負(fù)債一欄，最終導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率有點(diǎn)失真。

因此，業(yè)內(nèi)喜歡查看剔除掉預(yù)付款后的資產(chǎn)負(fù)債率，這個數(shù)據(jù)相對更具參考性。該公式具體為：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率=(總負(fù)債-預(yù)收賬款)/(總資產(chǎn)-預(yù)收賬款)。

凈負(fù)債率這個詞比較常見，它的公式具體為：凈負(fù)債率=負(fù)債總額&pide;凈資產(chǎn)總額 (所有者權(quán)益)×100﹪。

房地產(chǎn)公司是一個極度依賴現(xiàn)金流的公司，因此，現(xiàn)金短債比是一個非常重要的指標(biāo)，它是指公司現(xiàn)金與短期債務(wù)的比例。

當(dāng)現(xiàn)金短債比小于1時，公司短期則可能遇到較大的資金困難。如果任由負(fù)債發(fā)展，可能危及企業(yè)生存。

因此，業(yè)內(nèi)將住建部和人民銀行聯(lián)合發(fā)的三條要求稱之為“三條紅線”，很明顯這是刻意在降低重點(diǎn)房企的杠桿率，同時也在降低房企之前飛奔的節(jié)奏。

據(jù)悉，“三條紅線”的規(guī)則將從2021年1月1日起全面推行。

買房子要問哪些問題？

1、要問五證

一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。

2、問銷售方式

您應(yīng)當(dāng)要求銷售員明確答復(fù)是按照建筑面積銷售還是套內(nèi)建筑面積銷售（二者主要差別在于：建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含）。同時，按照房地產(chǎn)要求，凡是在2003年11月1日后取得銷售（預(yù)售）許可證的項(xiàng)目必須按套內(nèi)面積銷售。

3、問具體價格

您在樓書上往往看到樓盤“均價”這個詞，顧名思義均價當(dāng)然是這個項(xiàng)目的平均價格，但您會發(fā)現(xiàn)往往想買的房子與打出的“均價”會有很大差距。

一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層塔樓在6層－8層，戶型位置多為東、西向；一層二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5％－8％，塔樓是在15％－20％之間。

4、問入住時間

在看房時要問清楚是否能按時入住，入住時是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。

買房子流程是什么？

1、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽訂《認(rèn)購書》并繳納定金；

2、買受人與開發(fā)商或其代理商、包銷商簽定《房屋買賣合同》并繳納首期房款，買受人以按揭方式交納房款的，與按揭銀行簽訂《樓宇按揭合同》，并按銀行的要求與保險(xiǎn)公司簽訂《房屋保險(xiǎn)合同》；

3、《商品房買賣合同》在房管局登記備案，買受人與按揭銀行的抵押關(guān)系同時備案，買受人按照合同約定支付房款或按揭款；

4、買受人收樓、開始繳納物業(yè)管理費(fèi)及其他公共分?jǐn)傎M(fèi)用；

5、開發(fā)商辦理《房地產(chǎn)證》，以按揭方式支付房款的同時辦理房屋抵押登記；

6、開發(fā)商向買受人或按揭銀行交付《房地產(chǎn)證》、并向銀交付《他項(xiàng)權(quán)證》；

7、還清按揭款的買受人憑銀行開具的證明到房管局辦理注銷房屋抵押登一記手續(xù)。